マンション大規模修繕や匠リニューアルに関するQ&A

匠リニューアル技術支援協会によく寄せられるご質問をご紹介しています。

大規模修繕工事はいつ行えばいいの？目安は？

大規模修繕工事は主に建物の屋外仕上げ、防水などを主に行い、設備は原則除かれます。大規模修繕工事時期の目安として、外壁補修は9～15年、屋根の防水補修は露出アスファルトでは10～14年が過去の事例として多いといえます。実際の判断は専門家の調査診断を受けて建物の劣化状況を確認・把握し時期、内容を決める必要があります。

管理会社以外に工事を依頼したときにおきる不具合や問題点はありますか？

マンションの大規模修繕工事を請け負う会社には
【1】新築工事を主に施工請負する会社：総合建設請負業者（ゼネコン）
【2】塗装工事会社・防水施工会社で改修工事を主に請負う会社：専業請負会社
【3】ゼネコン系専業請負会社：上記【1】の関連会社
があります。

マンションの大規模修繕工事は仕上げ工事に限定される事から【2】の専業請負会社が主に受注してきました。また管理会社が管理組合に近いことから直接受注してきましたが、管理会社は直接に工事をせず上記【2】の専業会社に外注するのが一般的です。つまり管理会社の経費が上乗せされる事になります。
従って、管理会社以外に工事を依頼しても工事そのものに不都合はありません。

ただし、マンションの大規模修繕工事の特徴は、“多くの居住者が生活している中での工事”です。施工会社の選定にあたっては、現場担当者はもちろん施工をする職人達もこれを認識・理解し、十分な住民対応ができるかが重要ポイントのひとつとなります。

工事業者によって費用が違うのはどうして？

物の金額は殆どが決まっていません。ラーメン1杯の値段はどうでしょう。
500円は安いですか。1000円は高いですか。もうおわかりでしょう。
値は品質の裏付けがあります。値は高いけれどおいしければ高くは感じないかと思います。
マンションの外壁塗装施工は職人が刷毛やローラーなどで塗装をする手作り品です。
職人の技量により品質に差ができます。職人が良い品質の物を作るには適正な費用が不可欠となります。安い費用であれば経験の少ない職人や技量の落ちる職人即ち人件費の安い職人を使い、手間をできるだけ少なくする事を施工会社が考えるのはある意味当然でしょう。手作り工事においては、値段の大幅に安いものに良い品質を望むのは無理があります。経験的に10％ぐらい迄は企業努力、営業的判断などにより品質に関係なく差が出ると思われます。

建物を客観的に診断してくれる公的機関はありますか？

公的機関での調査診断は承知していませんが、
【1】（財）マンション管理センター　相談窓口　←http://www.mankan.or.jp/
【2】　各都道府県　マンション管理支援セクション←https://www.lasdec.or.jp/cms/1,0,69.html
【3】　各都道府県や政令指定都市など　住宅供給公社にて←http://eb.st46.arena.ne.jp/zenjyuren/
【4】　マンションの管理運営を支援する各NPO法人団体
【5】　各都県の（一社）マンション管理士会　←http://www.nikkanren.org/kaiin.html
【6】　各県の（社）建築士事務所協会　にての紹介　←http://www.njr.or.jp/society/
【7】（社）高層住宅管理業協会　相談窓口　←http://www.kanrikyo.or.jp/
があります。これらに問い合わせてみてください。
直接調査診断してくれるか、複数の業者を紹介してくれるか、又は適正な診断業者の探し方を指導してくれると思います。

建物の劣化具合の調査・診断はどこにどうやって依頼すればいいですか？

上記各所や管理会社からの複数の紹介会社、あるいは公募等を行って数社を選定して見積をとり、適正と思われる会社に依頼決定することとなります。
このとき、各社の見積のベースを揃えて比較が可能な形にしておく必要があります。たとえば支払い条件や調査資格などの条件、また、調査の範囲・項目、調査人数、事前の住民広報、調査報告書の有無・程度などを予め見積項目に入れておきます。

管理組合内に建築的知識を有する方の協力を依頼する一方、管理会社が公正であれば（見積に参加しないなど）協力依頼し、または選定のためのコンサル（NPO法人など）を利用することも良いと思われます。
また、見積依頼の時に1社を先行させ、その会社が承知していればその見積項目をベースに数社見積依頼することもできるかと思います。

ところで、調査は劣化事実を検出するのですが、診断はその事実をどう判断してどう対処するかを示さねばなりません。修繕は早めにした方が良いに決まっています。やるべき事項とその理由、先送りすべき事項とその弊害の有無、及びその対処の可否（方法、概算金額）をきちんと説明できる診断者の選定が必要です。
大規模修繕工事の目的（建物の安全性の確保；躯体機能回復；躯体機能回復、品質保全、資産価値の維持向上、美観の回復など）に照らし合わせて判断することが望まれます。

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