建替えには事業協力者や事前説明会、決議集会が必要

これで円滑！マンション建替えガイド

建替えを考えたら何をするべきか

マンションの建替えを実行する際にするべきことは、大きく分けると2つのステップがあります。まずは建替えを検討し、決議に向けた合意形成をする段階、次は、計画を実行に移して建替えを遂行していく段階です。
一見、建替え計画を遂行していく段階でトラブルが多く発生しそうですが、ほとんどのトラブルは前者の合意形成の段階で起こります。合意形成は、考え方や経済状況、生活スタイルがそれぞれ異なる住民の考えを、「建替え」という目的に向かって1つにするということです。この際に意見がうまくまとめられない場合は、計画が頓挫してしまうこともありえます。

事業協力者を選定する

建替え計画を立案したら、事業協力者の選定を行います。この「事業協力者」とはゼネコンやデベロッパーなどのことを指します。また、近隣との事前調整もこの段階で行っておくことが必要です。

事前説明会を開催する

建替え概要がまとまってきたら、マンション住民への事前説明会を行います。
修繕工事ではなくマンションの建替えを行う際は、集会（総会）において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の決議が必要と、区分所有法第62条により定められています。その集会を行う前に開くのが事前説明会です。事前説明会の開催は同じく区分所有法第62条により定められており、「集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない」とされています。

事前説明会では、組合員が一堂に会して対面による計画案の調整および意見交換をし、賛成者と反対者が双方納得できるように議論を行います。

建替え決議集会を開催する

マンション住民に建替え合意を得る最終ステップが建替え決議集会です。この会議で5分の4以上の賛成を得られた場合、晴れてマンション建替計画の実行へ着手できます。
建替え決議集会を招集する際には、当該集会の会日より少なくとも2カ月前に招集通知を発することが必要です。
建替え決議を行うためには、以下の事項（議案の要項）について定めなくてはなりません。

  • 1.新たに建築する建物の設計の概要
  • 2.建物の取り壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額
  • 3.費用の分担に関する事項
  • 4.再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

また、収集の際には以上の議案要項のほか、以下の事項も通知する必要があります。

  • 1.建替えを必要とする理由
  • 2.建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持
    　または回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む）をするのに要する費用の額およびその内訳
  • 3.建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
  • 4.建物につき、修繕積立金として積み立てられている金額

建替え決議が成立すれば、都道府県知事の認可を得て建替組合を発足することができます。建替組合は法人格が与えられ、建替え事業の施行者として工事発注契約や権利変換の実施などを行うことになります。

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