建替えを計画することについての合意を得る会議について

これで円滑！マンション建替えガイド

建替え推進決議～建替えを計画することの合意～

建替えと修繕・改修それぞれの場合の改善効果と所要費用を比較し、建替えについてマンション住民の理解が得られ始めたら、実際に「マンションの建替えを行うかどうか」についての合意形成を行います。マンションの建替えを行う場合は、管理組合の集会で「建替え計画の検討を行う」ことを理事会が議案として挙げ、建替え推進決議を行うことになります。

検討組織から理事会へ建替え計画策定の提起をする

検討結果の周知

検討段階の検討や調査などの成果をとりまとめ、マンション住民（区分所有者）全員に周知させます。その際には建替えの必要性（大規模修繕や改修との比較結果）や配置計画、建物計画などの建替え構想などを提示するよいでしょう。
検討内容を提示する際には、専門家の協力を得て内容を整理して専門知識を持たない人にもわかりやすく説明することが必要です。

理事会へ提起

理事会の諮問機関である検討組織は、理事会に現在の成果を示し、「建替え決議に向けて建替え計画の検討を行っていくべき」という提起を行います。なお、検討結果から大規模修繕や改修を行うべきとの判断になった場合は「大規模修繕や改修を行い、改善の検討を行うべき」という提起になります。

理事会から管理組合に議案を提起する

建替え推進会議についての理解

建替えの必要性について検討を行い、多くのマンション住民（区分所有者）の理解が得られてきたら、検討組織は理事会に対し「大規模修繕や改修と比較して検討した結果、建替えを行う必要がある」ということを提起します。

この提起を受けて、理事会は「建替え計画の検討に関する事項」を集会の議案としてとりまとめます。そして、「管理組合として、建替え決議に向けて本格的な建替え計画の検討を行う」という内容の「建替え推進決議」を行います。

建替え推進決議は区分所有法で定められている手続きではなく、「建替え決議」の前段階として行う手続きで、建替え決議に向け合意形成を深めるために行われます。そのため、この建替え推進決議を行っても建替えの実施が決まるわけではありません。

建替え推進会議で提起する内容

建替え推進決議で議事となる内容は、「建替え決議に向け、建替え計画の組織に関する事項」と「建替え決議に向け、建替え計画の検討に必要な資金の拠出に関する事項」の2つです。

計画段階では、建替え決議に向けた検討を行う組織として「計画組織」を設置します。この計画組織は理事会の諮問機関として設置され、区分所有法第39条「議事」により、区分所有者および議決権のそれぞれ過半数で決議されることになります。また、検討資金は管理予算組合から拠出する場合と、管理費から拠出する場合があります。

計画組織の設置を集会で議決する

管理組合の集会で、管理組合として建替え決議に向けた建替え計画の検討を行うために計画組織を設置すること、その検討費用をどこから支出するかということなどについて議決します。

議決成立に関する多数決要因は議案内容によって異なりますが、区分所有者および議決権の各4分の3から5分の4の賛成を得ておかなくては、その後に建替え決議に向けて本格的に検討するのは難しいでしょう。そのためにも、議案を提起する前に多くの区分所有者が建替えの推進に賛成しているという状況を作っておく必要があります。

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