既存不適格マンションを建替える方法

これで円滑！マンション建替えガイド

既存不適格マンションの建替え方法

既存不適格マンションは、建替えの際には建替え時点の規制内容に適合していなくてはなりません。
その建替え方法として、いくつか方法があります。

現在の法律に合わせて建て替える

建替えを行う際に、現在の規制内容に合わせた建築計画を立ててマンションを建て替える方法です。容積率などが現在の法律に適合していない場合は、容積を減らして建て替え計画を立てる必要があります。

容積を減らして建替えを行うには、「それぞれの住戸の床面積を減らす方法」と、「住戸の数を減らして一部の区分所有者に転出してもらう方法」があります。「それぞれの住戸の床面積を減らす方法」はそれぞれの区分所有者とって平等な方法ではありますが、建替え後は建替え費用を負担するのに今より狭い床面積になってしまうため、同意が得られづらい方法です。

また、「それぞれの住戸の床面積を減らす方法」はマンションを建替えても現在と同じ住戸面積が得られますが、減らした住戸の分、転出者をつのり、その権利を買い取る必要があります。転出者の権利を買った分建替え負担額は上がりますし、誰が転出するかを決める際に問題が発生することも多くあります。

隣地買い、連坦建築物設計制度などを利用する

マンションに住む区分所有者にとっては、現在の建物と同じ規模の建物で建替えることが希望です。既存不適格マンションの建替えにおいても同じ規模での建替えを実現するためには、「隣地買い」、「共同建替え」、「連坦建築物設計制度」、「総合設計制度」などの方法があります。

「隣地買い」、「共同建替え」は、隣地を購入して敷地を拡大するか、隣地の所有者と共同化して建替えを行う手段です。適当な隣地があるか、隣地の地権者から協力を得なくてはなりません。また、建替え費用に加えて隣接地の土地や隣地地権者持分を購入する費用が必要になります。

「連坦建築物設計制度」は隣地で使用していない容積率を購入して建替えを行います。容積率が低い敷地が周辺にあり、その隣地の地権者から協力を得ることが必要です。また、未利用分の容積について連坦相手に対価を支払わなくてはなりません。

「総合設計制度」は敷地に空き地を確保し、容積に割増を受けて建替えを行う方法です。
一定以上の敷地で一定の空き地を確保しているなど特定行政庁が提示する条件をクリアしている場合で、「市街地の環境の整備改善に資する」と認められれば、容積率などの規制を超えて建築することが可能です。
ほかの方法と違い、建替え事業費意外の費用はかかりません。

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