マンション建替え円滑化法ができたことにより改善した点

これで円滑！マンション建替えガイド

新しく制定されたマンション建替え円滑化法

マンション建替え円滑化法は平成14年に制定された、マンションの建替えが円滑にできるようにすることを目的としている法律です。この法律が制定されたことにより、「建物の主体が不明である」、「権利関係についての法的手当が足りない」、「建替えの合意形成が難しい」など、マンション建替えがなかなか進まない課題が一部解決されました。
次に挙げているのは、マンション建替え円滑化法の制定前と制定後で改善された主な事項です。

事業主体

法制定前の主な課題

建替え決議後の事業主体に関して区分所有法に規定が設けられていなかったため、建替えの参加者で組合のような団体を作り、建替えを実施していました。しかし、意思決定の方法や団体のルール、権利義務などが不明確であることや団体に法人格がないことで、運営や手続きを円滑に行うことができませんでした。

法制定後に改善した点

法人格を持つ建替組合を設立できるようになり、建替組合が主体となって建替事業を実施したり手続きをしたりできるようになりました。また、建替組合のルールが定められ、円滑な運営や手続きが可能になりました。

管理権利

法制定前の主な課題

各区分所有者と事業代行者の等価交換で事業が行われることがほとんどで、建替え前の権利は事業を行っている間は事業代行者へ移行されていました。
このことで、区分所有者の権利の保全が十分ではなく、また、事業期間中における抵当権の一時的な末梢や借家権者の賃貸借契約の合意解除についても抵当権者、借家権者の合意がとりにくいという問題がありました。

法制定後に改善した点

区分所有者の建替え前の権利を権利変換期日において新しいマンションの敷地利用権に変換できるようになり、また、建築工事完了公告の日に新しいマンションの区分所有権に権利変換できるようにもなり、権利が守られるようになりました。事業期間中における抵当権の一時抹消についても、抵当権者の権利を権利変換日、借家権者の工事を建築工事完了公示の日に新しいマンションに移行できることにより、抵当権者、借家権者の合意がとりやすくなりました。

転出者と事業不参加者への対応

法制定前の主な課題

建替えに賛成しないマンション住民に対して、区分所有権を売り渡すよう請求することができませんでした。厳密に言えば、建替えが決まったとしても建替えに参加したくない区分所有者が「修繕工事に過分の費用はかからないので建替え決議は無効である」と申し立てれば計画をストップさせることができたのです。
そのため売り渡し要求ができず、マンションの建替えができなくなることもありました。

法制定後に改善した点

マンション建替え円滑化法が制定され、「過分の費用」に関する要件がなくなったことで、権利変換計画に関する総会の議決に賛成しないマンション住民に対し、実質的に売渡し要求ができるようになりました。
逆に住民側からも、買取り請求を法律にのっとり行うことができます。

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