建替え組合を設立する

建替組合の設立

建替え円滑化法（組合施行）にのっとって建替え事業を行う場合は、法人格を持った建替組合の設立認可を都道府県知事に申請する必要があります。
建替組合員の選定を行ったあとは定款と事業計画を作成し、建替え合意者およびその議決権の各4分の3以上の同意が得られたら、都道府県知事に組合の設立認可を申請します。

建替組合に参加する組合員の選定

建替組合の設立認可を得るためには定款を作成しなければなりません。しかし、定款の中で参加組合員の名称や参加組合員に与えられる新マンションの権利や負担金について定めなければなりませんので、定款より先に参加組合員を確定させます。

マンション建替え事業には専門知識や特別な経験が必要になるので、旧マンションの区分所有者ではないデベロッパーや住宅販売会社などが「参加組合員」として建替組合に参加することも認められています。

定款の作成

定款は、マンション建替え円滑化法第7条「定款」により、以下の事項を記載することが決められています。

組合の名称（名称中に「マンション建替組合」という名称を用いる）
旧マンションの名称とその所在地
マンション建替え事業の範囲
事務所の所在地
参加組合員の氏名または名称、および住所
参加組合員に与えられる保留床などの概要、
負担金の額（概算）など
事業に必要な経費の分担、徴収方法

役員の定数、人気、職務の分担、選任方法
総会の決議事項、総会の収集、総会の議事など
（総代会を設ける場合）総代および総代会に関する事項
公告の方法
事業年度
審査委員の定数、選任、任期など
会計に関する事項
その他、庶務規定、工事請負規定、監査事項など

事業計画の作成

建替組合設立の認可を得るためには、定款とともに事業計画を定めることが必要です。事業計画の内容は、マンション建替え円滑化法第10条「事業計画」により、建替え決議の内容に適合したものとする必要があります。
また、以下の事項を記載しなければなりません。

施工マンションの状況（規模、構造、設備、竣工年月日など）
施工マンションの敷地区域およびその住戸の状況
施工再建マンションの設計概要（各階平面図、2面以上の断面図）
事業施工期間
資金計画（収支予算など）

建替え参加者の同意

建替組合の設立認可を求める申請のためには、マンション建替え円滑化法第9条「設立の認可」に基づき、建替え合意者およびその議決権の各4分の3以上の同意が必要です。建替え円滑化法に基づく建替組合の設立、およびその利点について、建替え参加者の間で十分な認知・理解が得られるように努めましょう。

都道府県知事による認可

都道府県知事に建替組合の設立認可を得るためには、以下の基準をクリアしている必要があります。

申請手続きが法令に違反していない
定款、事業計画の決定手続きが法令に違反していない
旧マンションの住戸数が5戸以上である
旧マンションの住戸の規模、構造、設備の状況を鑑み、
建替えを行うことがマンションにおける良好な居住環境のために必要である
新しいマンションの住戸数が5戸以上である
新マンションの住戸の規模、構造、設備の基準が以下に適合するものである
- 1.専有部分の面積が50m²以上であり、居住室が2室以上ある
- 2.耐火構造、準耐火構造の住宅である
- 3.台所、水洗トイレ、収納設備、洗面設備および浴室を備えている
事業施工期間が適切である
必要な経済的基礎、および建替えを的確に遂行するために必要な能力がある
その他、建替え円滑化法第4条「基本方針」に基づき、
国土交通大臣が定めた「マンションの建替えの円滑化等に関する基本方針」に照らして適切なものである