既存不適格マンションも視野に入れて検討

これで円滑！マンション建替えガイド

建替え後の建物の大きさ

建替え後の建物は大きさが法規制によって決められています。建物の大きさは個々の敷地条件や高さ制限、前面道路の幅などの条件から、個別に算出されます。そのため、隣に大きなマンションが建ったからといって、必ずしも同じ大きさのマンションを建てることはできません。

そのため、建替えの際に問題になることが多く、合意がなかなか進まないケースもよくあります。かといってそのまま放置するとマンションの劣化はさらに進み、現代生活にもそぐわない建物になってしまいます。耐震基準や耐火基準も古いままなので生活の安全もおびやかされます。マンションを建替えの際に起こりえる問題は決して簡単に解決できるものではなく、こうした多くの利害から総合的に考える必要があります。

既存不適格マンションだった場合の問題

建設した時は問題がなかったものの、建築基準法の改正などで法律に適合しなくなったマンションは「既存不適格マンション」と位置付けされています。都市計画の変更などで敷地が収容され、容積率が超えてしまったマンションも含まれます。

既存不適格マンションは違反建築物ではないので、現在の法令に沿って建物を手直しする法的な義務はありません。ただし、建替えの際には現在の法令に適合するよう設計・建築をする必要があります。そのため、容積率規制や日影規制により既存不適格とされたマンションを建替える際は、従来のマンションより小さくなってしまう場合があります。
建替えた結果、マンションが小さくなるということは、従前床面積が小さくなるということです。

また、容積数に余裕があれば部屋を増やし、分譲した額を建替え費用としてあてることもできますが、それもできなくなり、住民の一時負担額が大きくなる可能性もあります。

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