既存不適格建物だった場合の対処

これで円滑！マンション建替えガイド

既存不適格建物の場合

既存不適格建物とは、建築した当時は建物の高さや面する道路の幅、建物のボリュームなど、建築基準法をはじめとした法令をクリアしていたが、法令の改正や都市計画の変更などにより、現在の法令や条例に適さなくなった違法状態の建物です。既存不適格建物のマンションでも、多くのケースでは建替えを行うことが可能です。
ただし、建替え後のマンションは、条例や法令をクリアした状態でなければなりません。

マンション建替えに伴う問題

建築してから長い年月が経っているマンションは、建築基準法などの改正で高さ制限や日影規制が厳しくなったことを受け、現在より小さいマンションでしか建替えができないことが考えられます。マンションが小さくなってしまうということは、それぞれの住戸における面積を減らすか、部屋数を減らして一部のマンション区分所有者に引っ越してもらうということになります。しかし、両方共マンション住民にとっては負担となる話ですので、合意形成はなかなか難しい問題になるでしょう。

住民の専有面積を確保する方法を

建替えの際に「今までと同じ面積の部屋を提供します。しかも、誰も引っ越す必要はありません」というようなマンション住民にとって有利な条件があれば、合意形成までの話し合いが非常に楽になります。そのため、建替えを行っても現在のマンションと同規模以上の面積を確保する方法をできるだけ検討してみましょう。

手段の1つとして「周辺の隣接地を加えて建替えを行う」という方法が挙げられます。ただし、隣接地所有者が協力をしてくれるか、隣接地を購入する資金をどこから工面するかということが問題となります。

また、「敷地が500㎡以上の面積で、敷地内に公開空地（歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地）を確保することで市街地環境の整備改善に役立つ」と特定行政庁が認めた場合、容積率制限や斜線制限、高さ制限の限度を超えたマンション建築が可能です。
ただし、計画地によって基準が異なる場合があるので、該当する地方公共団体へ確認しましょう。

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